Купівля нерухомості в Едмонтоні — це складний процес, який вимагає великої кількості документів. Багато людей недооцінюють важливість цієї документації, вважаючи, що досить мати гроші та бажання купити дім. Однак реальність набагато складніша. Від моменту, коли ви вирішите почати пошук, і до дня закриття угоди, вам потрібно буде зібрати, підготувати та подати дуже специфічний набір документів. Федеральні, провінційні та муніципальні регуляції вимагають цієї документації для забезпечення законності операції, перевірки вашої особистості, оцінки вашої фінансової спроможності та захисту вашого права власності на майно. Без належної документації процес може затримуватися на тижні або навіть місяці. Ця стаття проведе вас крізь всі документи, які вам потрібні, від початку до кінця процесу купівлі нерухомості в Едмонтоні.
Документи для отримання попередньої затвердження іпотеки
Процес купівлі нерухомості починається набагато раніше, ніж ви знайдете конкретний дім. Він починається з отримання попередньої затвердження іпотеки, яка вимагає подання комплексного пакету документів вашому кредиторові. Без цієї попередньої затвердження ви не будете серйозним кандидатом на очах продавців і риелторів. Це також дозволить вам знати ваш реальний бюджет.
Документи про особистість і адресу
Перш за все, кредиторові потрібно переконатися, що ви саме той, за кого себе видаєте. Федеральні правила, відомі як FINTRAC (Центр фінансової розвідки Канади), вимагають перевірки особистості всіх осіб, які брають участь у нерухомій операції. Це означає, що вам потрібна державна посвідчена фото-ідентифікація, яка не вийшла з ладу. Це може бути ваші водійські права, паспорт або провінційна карта ідентифікації. На документі повинна бути ваша поточна адреса, або якщо адреса вже змінилася, вам потрібно буде надати окремий доказ адреси. Другим важливим документом про особистість є ваш номер страхування соціального забезпечення (SIN). Кредитори запитуватимуть цей номер для перевірки вашої кредитної історії та для податкових цілей.
Крім цього, вам також потрібен доказ адреси. Це може бути недавна квитанція за комунальні послуги (газ, електроенергія, вода), висновок з банку, свідоцтво про власність нерухомості або оцінка податків на нерухомість. Ці документи повинні бути датовані протягом останніх 90 днів. Якщо ви тільки що переїхали, ви можете надати лист від вашого нового роботодавця або укладання про оренду, якщо застосовується.
Документи про дохід та зайнятість
Тепер переходимо до найважливішої частини вашої фінансової документації — доказу доходу. Кредитори хочуть переконатися, що ви маєте стійкий дохід і можете дозволити собі платити по іпотеці протягом 25 або 30 років. Для залежних осіб (тих, хто отримує зарплату від роботодавця) це означає надання найменш двох останніх платіжних квитанцій. Платіжна квитанція показує, що ви отримуєте доход регулярно. Крім платіжних квитанцій, кредитори запитуватимуть лист від вашого роботодавця. Цей лист повинен бути свіжим, бажано датованим протягом останніх 30 днів, і повинен підтверджувати вашу посаду, дату початку роботи та вашу поточну зарплату.
Далі йдуть ваші податкові документи. Кредиторам потрібна ваша Декларація про оцінку (Notice of Assessment, або NOA) за останні два роки податків. Це документ, який видає Канадська агентура з доходів, і він показує, скільки доходу ви заявили в своїх податкових поверненнях і чи ви винні будь-які податки. Крім цього, майже всі кредитори запитуватимуть вашу Форму T4 (якщо ви залежні працівники) або Форму T4A, якщо ви отримуєте дохід з інших джерел, таких як пенсія або подібні виплати. Якщо у вас є розділені доходи від більшої половини, кредитори можуть запросити додаткові документи, щоб перевірити цю частину вашого доходу.
Якщо ви недавно змінили роботу, будьте готові до того, що кредитори можуть попросити додаткову документацію. Навіть якщо вас запросили в кращу позицію, кредитори часто запитуватимуть підтвердження вашого нового роботодавця про те, що ваша позиція постійна.
Документи для самозайнятих осіб
Якщо ви самозайнята особа (власник бізнесу, фрилансер або контрактор), у вас буде більше документів для подання. По-перше, вам потрібна реєстрація бізнесу або свідоцтво про інкорпорацію. Це показує кредиторам, що ваш бізнес офіційно зареєстрований. Крім того, вам потрібні фінансові звіти, підготовлені бухгалтером, за останні два роки. Ці звіти повинні бути підписані бухгалтером, який знаходиться на затвердженому кредитором списку або в добрій стоянці з відповідною наглядовою радою. Крім фінансових звітів, вам також потрібна ваша податкова декларація за останні два роки, а також виписки з банківського рахунку вашого бізнесу за останні шість місяців.
Якщо ваш бізнес зовсім новий, процес може бути ще складнішим. Деякі кредитори можуть захотіти побачити додаткові докази вашого доходу до бізнесу.
Документи про активи і джерела коштів
Кредиторам також потрібно знати, звідки беруться гроші для вашого першого внеску. Мінімальний перший внесок в Канаді становить 5% від першої 500 000 доларів вартості нерухомості. Для цього вам потрібна виписка з вашого банківського рахунку, інвестиційного рахунку або рахунку заощаджень. Ці виписки повинні бути поточними, датованими не раніше, ніж 90 днів до подачі заявки на іпотеку. На виписці мають бути показані всі депозити та платежі за останні один-три місяці.
Якщо ви отримуєте гроші з інших джерел, наприклад подарунок від члена сім'ї, вам потрібен лист про подарунок. Цей лист повинен ясно сказати, що гроші дарують, а не позичають, і що вони не повинні бути повернені. Лист повинен містити ім'я дарувальника, суму та його підпис.
Якщо ви використовуєте відновлення RRSP через Програму для першого покупця (Home Buyers' Plan), вам потрібен документ, що показує ваше зняття з RRSP. Це може бути виписка вашого рахунку RRSP, що показує зняття, або лист від вашого фінансового установи, що підтверджує зняття.
Якщо ви продаєте раніше виконану нерухомість для фінансування покупки нової, вам потрібен договір про продаж вашої поточної нерухомості. Це показує кредиторам, що у вас будуть гроші від цієї продажу для фінансування вашої нової покупки.
Документи про борги та зобов'язання
Кредиторам потрібно знати не тільки про те, скільки грошей ви робите, а й про те, скільки ви повинні. Вони запросять прозорий перелік всіх ваших боргів та зобов'язань. Якщо у вас є кредитні карти, вам потрібно надати виписки, що показують наявні залишки. Якщо у вас є автокредит, кредиторам потрібна інформація про залишок кредиту та щомісячні платежи. Якщо у вас є студентські кредити, вам потрібна виписка, що показує залишок та платежі. Якщо у вас є будь-які інші особисті кредити, алімент, утримання дітей або інші щомісячні зобов'язання, вам потрібно їх розкрити.
Кредитори використовуватимуть цю інформацію для розрахунку вашого коефіцієнта обслуговування боргу (TDS), який порівнює всі ваші щомісячні платежи на борги з вашим валовим щомісячним доходом. Цей коефіцієнт не повинен перевищувати 40%, хоча максимум може досягти 44%. Якщо ваш TDS занадто високий, вам можуть відмовити в іпотеці або запропонувати менший кредит.
Документи про кредитну історію
Хоча технічно це не документ, який ви надаєте, ваша кредитна історія має вирішальне значення для процесу попередньої затвердження. Кредитори запитуватимуть дозвіл на перевірку вашої кредитної історії. Це дозволяє їм побачити ваш кредитний рейтинг, всі відкриті кредити, кредитні карти та будь-які затримання платежів у минулому. Якщо у вас низький кредитний рейтинг (нижче 650), це може негативно вплинути на ставку, яка вам пропонується, або навіть на те, чи будете ви затверджені взагалі.
Документи для укладення угоди про покупку та продаж
Як тільки ви знайдете нерухомість, яку хочете купити, та ваша пропозиція буде прийнята, вам потрібно укласти офіційний договір про покупку та продаж. У Альберті це називається "Offer to Purchase" або "Agreement of Purchase and Sale". Цей документ є юридично обов'язуючим контрактом, який визначає всі умови вашої покупки.
Offer to Purchase / Agreement of Purchase and Sale
Цей договір повинен містити кілька ключових елементів. По-перше, він повинен містити точну ціну покупки, дату закриття (день, коли ви офіційно отримуєте власність) та умови продажу. Умови — це дуже важливі пункти, які повинні бути виконані перед тим, як угода стане остаточною. Найпоширеніші умови включають фінансування (часовий період для отримання іпотеки), перевірку будинку та продаж вашої поточної нерухомості, якщо застосовується.
У договорі також повинна бути список "chattels" — речей, які включаються в продажу. Це речі, які можна перемістити, такі як приладдя, світильники, штори та дзеркала. Важливо ясно вказати, які речі включені, а які ні, щоб уникнути розбіжностей пізніше. Якщо можливо, включіть серійні номери дорогих приладдя.
Договір також повинен визначити розмір депозиту, який вам потрібно буде внести для захисту пропозиції. Зазвичай це становить 5-10% від ціни покупки, хоча це може варіюватися. Цей депозит утримується в довірчому рахунку риелтора або адвоката і буде застосований до вашого першого внеску в день закриття.
Дозвіл щодо супружеських прав (Dower Consent and Acknowledgement Form)
У Альберті є унікальна вимога, називається "dower rights". Якщо продавець виходив заміж і його не-власницька дружина мала рацію в нерухомості, обидва супруги повинні підписати договір про продаж. Продавець повинен надати форму "Dower Consent and Acknowledgement Form", в якій стверджується, що не-власницька дружина дає згоду на продаж і не має претензій на майно. Якщо ця форма не буде надана, угода не може бути завершена, і ви не отримаєте право власності на майно.
Документи про саму нерухомість
Крім документів про вас як покупця, у вас буде багато документів, пов'язаних з самою нерухомістю, яку ви купуєте.
Real Property Report (RPR)
Один з найважливіших документів — це Real Property Report (RPR). Це юридичний документ, який показує межі вашої нерухомості та всі структури на ній. RPR — це як карта вашої нерухомості. Він показує розташування будинку, гаража, паркану, палуби та будь-якої іншої конструкції на вашій земля. Це також показує, чи відповідає будинок муніципальним положенням та зонуванню.
Продавець має надати вам поточний RPR, що відповідає стандартам Альбертійської асоціації землемірів. Якщо на RPR показано, що щось не відповідає муніципальним вимогам (наприклад, гараж побудований занадто близько до лінії майна), то продавець повинен надати доказ того, що муніципалітет або дозволив це розбіжність, або знаходиться в процесі виконання. Без чистого RPR або без доказу дозволу, угода може затримуватися.
Інспекційна звіт
Перед закриттям угоди ви захочете провести інспекцію будинку. Цей документ готує професіональний інспектор будинку і описує стан будинку, від фундаменту до даху. У звіті будуть перераховані будь-які проблеми, які вони виявили, від серйозних проблем (таких як проблеми з фундаментом або дахом) до менш важливих проблем (таких як пошкоджена щітка або стираний килим). Хоча цей звіт не є офіційною вимогою для закриття угоди, розумно мати його перед подачею, щоб ви знали, на що ви вступаєте.
Звіт про назву та пошук лістів
Ваш адвокат проведе глибокий пошук для переконання, що продавець дійсно володіє нерухомістю і що на нерухомості немає ліній або інших проблем. Це називається "title search". Пошук покажет вам будь-які іпотеки, сервітути (права, що дозволяють іншим використовувати частину вашої нерухомості) або інші обтяження на майні. Якщо на нерухомості є значні лінії (наприклад, задолженість на податок на нерухомість), угода може бути відкладена до тих пір, поки продавець не розплатиться з цими боргами.
Документи про гарантію
Якщо ви купуєте новий будинок у Альберті, у вас повинна бути гарантія. Це називається "Alberta New Home Warranty Program" і покриває конструктивні дефекти на новому будинку. Якщо ви купуєте більш старий дім, гарантія може бути передана вам від попередніх власників. Переконайтесь, що ви зібрали всі документи гарантії перед закриттям.
Документи від лісоборського адвоката
Коли ви найймаєте адвоката для огляду угоди та представлення вас під час закриття, адвокат готуватиме й отримувати багато документів від вас та від адвоката продавця.
Форми для передачі коштів та боргів
Адвокат потребуватиме точних документів про те, як переводити гроші, щоб вам не дозволяли. Вам потрібно буде надати інструкції щодо переводу, а також будь-які інші документи, які лісоборський адвокат запросить. Якщо у вас є залишок моргана на вашої поточної нерухомості, адвокат потребуватиме детальної інформації про цей іпотеку, щоб розпорядження адвоката продавця могли розпорядитись цим в день закриття.
Розрахунок регулювання та звіти про довіру
Перед закриттям адвокат або риелтор готуватиме документ, приз "Statement of Adjustments". Цей документ показує всі гроші, які проходять через угоду. На нім будуть показані залишок іпотеки продавця, комісія риелтора (якщо застосовується), ваш перший внесок, витрати закритя та будь-які інші платежи, які повинні бути здійснені. Цей документ дуже важливо уважно переглядну, щоб переконатися, що всі числа правильні, перш ніж ви підпишете.
Крім того, адвокат буде готувати "Trust Ledger Statement", який показує суми, утримані в довірчому рахунку адвоката. Це демонструє, що гроші, які ви передали адвокату для захисту угоди, правильно обліковуються.
Передача власності (Deed of Transfer)
На закриття улага, ваш адвокат передає документ під назвою "Deed of Transfer" або "Transfer of Land". Це офіційний юридичний документ, який перередачає право власності на нерухомість від продавця до вас. У цьому документі вказана ціна покупки, опис нерухомості та видоізвіни, які передаються. Перед тим, як цей документ можна розібрати, продавець повинен його підписати, і ваш адвокат повинен це зареєструвати в Офісі реєстрації земель Альберти.
Документи для закриття дня
У день закриття (також називаний "completion day" або "closing day") ви зберете всі документи та пройдете остаточну фінансову операцію.
Остаточна іпотечна документація
Перед закриттям кредитор надішле вам остаточні документи про іпотеку. Це включає іпотечний документ, який вказує точну суму кредиту, процентну ставку, термін кредиту (25 або 30 років) та умови повернення. У цьому документі також будуть вказані умови іпотеки, такі як що станеться, якщо ви не платите вчасно, і чи можете ви достроково погасити іпотеку без штрафу. Ви також отримаєте документ про третій борг, який показує розрахунок точних видатків, які вам потрібно буде внести в день закриття.
Свідоцтво про власність
Після того, як угода буде завершена та адвокат зареєструє передачу власності в реєстрі земель, ви отримаєте свідоцтво про власність. Це офіційний документ, виданий Офісом реєстрації земель, який показує, що ви є офіційним власником нерухомості. Цей документ часто називають "title" або "certificate of title". Це дуже важливий документ, і ви повинні зберігати його в безпечному місці.
Інші витяги з закриття
Ви також отримаєте багато інших документів під час закриття, включаючи виписки про те, які сум були внесені за кредит, квитанції про платежі комісій риелторам та адвокатам, а також остаточні розрахунки податків на нерухомість та комунальних послуг.
Документи, які можуть знадобитися в специфічних ситуаціях
У деяких ситуаціях вам можуть знадобитися додаткові документи, в залежності від вашої конкретної ситуації.
Якщо ви іноземний громадянин або тимчасово проживаєте в Канаді
Якщо ви не канадський громадянин або не постійно проживаєте в Канаді, вам потрібна робоча дозвіл або свідоцтво про постійне проживання. Це показує кредиторам, що ви маєте право проживати в Канаді і брати по іпотеці. Крім того, якщо ви громадянин США, вам можуть знадобитися ваші американські податкові декларації. Якщо ви громадянин Великобританії, вам може знадобитися ваш P60 або сертифікат кінця року. Якщо ви громадянин іншої країни, кредитор може запросити еквівалентну документацію з вашої країни.
Якщо у вас є залежні діти
Якщо ви отримуєте допомогу на дітей, це вважається доходом і повинна відображатися у вашій документації про дохід. Вам потримает надати виписки, що показують ці платежи.
Якщо ви недавно розлучилися
Якщо ви недавно розлучилися, вам потрібна копія вашого декрету розлучення, який показує розподіл майна та фінансові зобов'язання. Це важливо, оскільки кредитори захочуть зрозуміти будь-які постійні фінансові зобов'язання, такі як алімент або утримання дітей.
Якщо ви купуєте з іншою людиною
Якщо ви купуєте нерухомість з подругою, членом сім'ї або іншою особою, кожна особа повинна надати всі документи, які були описані вище. Кредитор розглядатиме дохід обох людей та оцінюватиме обох на здатність погасити іпотеку. Крім того, обидві особи повинні мати однакову правову позицію у договорі про покупку та продаж.
Організація ваших документів
Коли ви починаєте процес придбання, рекомендується організувати всі ваші документи в одному місці. Створіть папку — цифрову чи фізичну — де ви можете зберігати копії всіх цих документів. Це допоможе вам бути готовим до будь-яких запитів від кредиторів, адвокатів або риелторів. Kogda ви передасте документи, поліпшення копій, а не оригіналів, якщо не вимагається іншого.
Крім того, переконайтесь, що ваші документи свіжі. Більшість кредиторів захочуть бачити документи, датовані не раніше, ніж 90 днів до подачі заявки на іпотеку. Якщо ваш банківський виписка старша, запросіть новіший у своєї банку. Якщо ваш лист про зайнятість старший, запросіть оновлений у свого роботодавця.
Тимчасова графіка документування
Хоча немає строго визначеного графіка для подачі документів, загальний графік виглядає приблизно так:
-
Перші кілька тижнів: Зберіть ваші документи про особистість, дохід та активи для попередньої затвердження.
-
Після попередньої затвердження: Ви можете почати пошук нерухомості з впевненістю, знаючи, скільки ви можете позичити.
-
Після прийняття пропозиції: Укладіть договір про покупку та продаж. Ваш адвокат розпочне пошук титулу та запросить документи від адвоката продавця.
-
За кілька днів до закриття: Адвокат підготує всі остаточні документи, включаючи розрахунок регулювання. Перевірте цей документ дуже уважно на помилки.
-
День закриття: Ви підпишете останні документи та передасте гроші. Адвокат зареєструє передачу у земельному реєстрі.
-
Після закриття: Ви отримаєте свідоцтво про власність та всі інші остаточні документи по пошті.
Заключні думки про документацію
Документація, необхідна для купівлі нерухомості в Едмонтоні, може здатися переважною. Є багато документів, багато чиновників та багато вимог до дотримання. Однак кожен з цих документів служить чіткій цілі — защитити вас, захистити кредитора, забезпечити законність угоди та переконатися, що право власності є чистим і безспірним. Намагаючись залишитися організованим, збираючи документи заздалегідь і внимательно читаючи все перед підписанням, ви можете зробити цей процес набагато менш стресовим. Не бійтеся запитати свого адвоката чи риелтора про будь-який документ, який ви не розумієте. Це їхня робота — допомогти вам в цьому процесі, і добрий адвокат завжди радий пояснити речи простою мовою.