Перед тим як підписати договір оренди в Едмонтоні, особливо якщо йдеться про підвальну квартиру (basement suite) або вторинне житло (secondary suite), критично важливо переконатися, що це житло є легальним. Нелегальне житло може становити серйозну загрозу для вашої безпеки — відсутність належних аварійних виходів, протипожежного захисту та вентиляції може мати трагічні наслідки у разі надзвичайної ситуації. Крім того, проживання в нелегальному житлі може призвести до примусового виселення з мінімальним попередженням, якщо міська влада виявить порушення. Ця стаття допоможе вам зрозуміти, що таке легальне орендоване житло, як його перевірити та на що звертати увагу при огляді.
Що означає "легальне" орендоване житло
Легальне орендоване житло — це житлове приміщення, яке отримало всі необхідні дозволи від міста Едмонтон та відповідає вимогам муніципальних підзаконних актів і Будівельного кодексу Альберти. Це означає, що приміщення пройшло належні перевірки та було визнане безпечним для проживання.
Для вторинних квартир (secondary suites), таких як підвальні квартири, легальність означає наявність дозволу на забудову (development permit), дозволу на будівництво (building permit) та успішне проходження всіх необхідних інспекцій. Вторинна квартира — це автономне житло, розташоване в межах односімейного будинку, яке має власний вхід, кухню, ванну кімнату, житлову та спальну зони.
Місто Едмонтон вимагає отримання дозволів для всіх вторинних квартир. Якщо квартира була створена без дозволів або не пройшла інспекції, вона вважається нелегальною, і місто може вимагати дорогих змін або навіть демонтажу.
Ризики проживання в нелегальному житлі
Проживання в нелегальному житлі несе значні ризики для орендаря. Перш за все, це ризики для безпеки. Дослідження міста Калгарі показало, що 80% нелегальних квартир мали серйозні проблеми з безпекою. Типові проблеми включають відсутність належних аварійних вікон (egress windows), через які можна вибратися у разі пожежі, відсутність протипожежного захисту між квартирою та основним житлом, несправні або відсутні детектори диму та чадного газу, недостатню вентиляцію та проблеми з опаленням.
По-друге, існують юридичні ризики. Якщо міська влада виявить нелегальну квартиру, орендодавцю можуть виписати штраф у розмірі $1 000, а орендарі повинні виїхати протягом 21 дня. Це може залишити вас без житла з мінімальним попередженням, особливо в умовах напруженого ринку оренди.
По-третє, нелегальне житло може створювати проблеми зі страхуванням. Якщо трапиться пожежа чи інша надзвичайна ситуація, страхова компанія може відмовити у виплаті, якщо виявиться, що житло було нелегальним.
Як перевірити легальність житла перед орендою
Існує кілька способів перевірити, чи є житло, яке ви плануєте орендувати, легальним.
Перевірка дозволів через міську базу даних
Місто Едмонтон надає можливість перевірити історію дозволів на нерухомість через Open Data Portal. Ви можете знайти інформацію про дозволи на будівництво та забудову за адресою нерухомості. Перейдіть на сайт data.edmonton.ca, знайдіть розділи "General Building Permits" або "Development Permits" та введіть адресу нерухомості.
Запит на пошук записів (Search of Records)
Ви можете подати офіційний запит на пошук записів (Search of Records) до міста Едмонтон. Цей запит дозволяє отримати інформацію про дозволи на будівництво та забудову, результати інспекцій, порушення підзаконних актів за останні 12 місяців та плани будівництва.
Запит можна подати через Edmonton Service Centre. Години роботи: з 8:00 до 16:30, з понеділка по п'ятницю (за попереднім записом).
Перевірка зонування
Перед орендою перевірте, чи дозволені вторинні квартири в цьому районі. Зонування можна перевірити через maps.edmonton.ca або через онлайн-платформу Zoning Bylaw за адресою zoningbylaw.edmonton.ca. Введіть адресу нерухомості та перегляньте інформацію про зонування.
Запитайте орендодавця напряму
Найпростіший спосіб — запитати орендодавця напряму про наявність дозволів. Попросіть показати копії дозволу на забудову (development permit) та дозволу на будівництво (building permit). Легітимний орендодавець з легальним житлом не матиме проблем з наданням цієї документації.
Якщо орендодавець ухиляється від відповіді, не може надати документи або стверджує, що "дозволи не потрібні", це є серйозним попереджувальним знаком.
На що звертати увагу при огляді житла
Навіть без офіційної перевірки ви можете визначити ознаки нелегального житла під час огляду. Зверніть увагу на такі аспекти:
Аварійні вікна (Egress Windows)
Легальна вторинна квартира повинна мати аварійні вікна в кожній спальні — вікна, достатньо великі, щоб дорослий міг вибратися через них у разі пожежі. Ці вікна повинні бути легко відкриваються та не мати перешкод.
Якщо вікна в спальнях маленькі, розташовані високо біля стелі або не відкриваються повністю, це ознака нелегальної квартири.
Окремий вхід
Легальна вторинна квартира повинна мати окремий вхід — зазвичай збоку або ззаду будинку. Орендар не повинен проходити через основне житло, щоб потрапити до своєї квартири.
Висота стелі
Будівельний кодекс Альберти вимагає мінімальну висоту стелі 1,95 метра (6 футів 5 дюймів) у житлових зонах. Якщо ви помічаєте, що стеля дуже низька, це може бути ознакою нелегального житла.
Механічне приміщення
Механічне приміщення (де знаходяться водонагрівач, піч тощо) є ключовим місцем для визначення легальності квартири. У легальній квартирі механічне приміщення буде ізольоване від димопроникнення — стіни та стеля будуть обшиті гіпсокартоном з протипожежним бар'єром навколо вентиляції та повітроводів.
Якщо механічне приміщення виглядає як звичайний недооброблений підвал з відкритими трубами та повітроводами, це ознака того, що квартира не пройшла належну сертифікацію.
Детектори диму та чадного газу
Легальне житло повинно мати працюючі детектори диму та чадного газу. У вторинних квартирах детектори повинні бути взаємопов'язані (interconnected) — коли спрацьовує один, спрацьовують усі.
Протипожежні двері
Між вторинною квартирою та основним житлом повинні бути встановлені протипожежні двері, що самозакриваються. Це забезпечує додатковий час для евакуації у разі пожежі.
Що робити, якщо ви вже живете в нелегальному житлі
Якщо ви підозрюєте, що вже проживаєте в нелегальному житлі, у вас є кілька варіантів дій.
Звернення до Alberta Health Services (AHS)
Ви можете зателефонувати до Alberta Health Services за номером 1-833-476-4743 або подати скаргу онлайн. Інспектор з громадського здоров'я може провести перевірку вашого житла на відповідність мінімальним стандартам здоров'я та безпеки.
Після інспекції орендодавець отримає письмовий звіт з переліком недоліків та термінами їх усунення. Якщо орендодавець не виконує вимоги, інспектор може повторно перевірити житло. У крайніх випадках житло може бути визнане непридатним для проживання.
Важливо знати, що порушення прив'язуються до нерухомості, а не до орендаря. Це означає, що навіть якщо ви виїдете, орендодавець все одно повинен виправити проблеми, щоб наступний орендар не зіткнувся з тими ж проблемами.
Звернення до міста
Ви також можете повідомити про нелегальну квартиру безпосередньо місту Едмонтон. Місто розслідує всі отримані скарги.
Якщо орендодавець працює над легалізацією квартири і не виявлено серйозних проблем з безпекою, місто може надати йому час для приведення квартири у відповідність. Однак якщо є серйозні проблеми з безпекою і квартира зайнята, місто вживатиме заходів для забезпечення безпеки, перш ніж дозволити подальше проживання.
Права орендаря
Навіть якщо житло виявиться нелегальним, ви все одно маєте права за Законом про житлові відносини Альберти (Residential Tenancies Act). Орендодавець не може просто виселити вас — він повинен дотримуватися встановленої законом процедури.
Якщо вас змушують виїхати через те, що квартира нелегальна, ви можете мати право на компенсацію за порушення договору оренди. Зверніться до Служби вирішення спорів з оренди житла (RTDRS) для отримання консультації.
Вимоги до легальної вторинної квартири в Едмонтоні
Для довідки, ось основні вимоги до легальної вторинної квартири в Едмонтоні.
Зонування та дозволи: Нерухомість повинна бути в зоні, де дозволені вторинні квартири. Потрібні дозвіл на забудову та дозвіл на будівництво.
Окремий вхід: Квартира повинна мати окремий вхід, не через основне житло.
Автономність: Квартира повинна мати власну кухню, ванну кімнату, житлову та спальну зони.
Висота стелі: Мінімум 1,95 м у житлових зонах.
Аварійні вікна: Кожна спальня повинна мати вікно достатнього розміру для евакуації.
Протипожежний захист: Протипожежне розділення між квартирою та основним житлом, включаючи вогнестійкий гіпсокартон та протипожежні двері.
Детектори диму та чадного газу: Взаємопов'язані детектори в усіх необхідних місцях.
Вентиляція та опалення: Належна система вентиляції та опалення.
Питання, які слід поставити орендодавцю
Перед підписанням договору оренди задайте орендодавцю такі запитання.
Чи є ця квартира зареєстрованою вторинною квартирою? Чи можете ви показати мені дозвіл на забудову та дозвіл на будівництво? Чи проходила квартира інспекції міста? Коли було проведено останню інспекцію? Чи є детектори диму та чадного газу взаємопов'язаними з основним житлом? Де знаходяться аварійні виходи?
Легітимний орендодавець з легальним житлом зможе відповісти на ці запитання та надати документацію. Якщо орендодавець уникає відповідей або не може надати підтверджуючі документи, розгляньте можливість пошуку іншого житла.