Коли ви орендуєте житло, орендодавець має певні обов'язки, які він повинен виконувати за законом. Ці обов'язки визначаються Законом про житлові договори (Residential Tenancies Act], або RTA) Альберти. На жаль, не всі орендодавці виконують свої обов'язки. Деякі ігнорують запити на ремонт, не утримують помещення в надлежному стані, не надають обіцяні послуги, або навіть порушують вашу приватність. Коли це трапляється, вам потрібно знати, які у вас є права та як можна добитися справедливості.
Ця стаття розповідає про те, які обов'язки мають орендодавці в Альберті, як визнати, що орендодавець не виконує свої обов'язки, та які кроки ви можете зробити для захисту своїх прав. Ми також розповідаємо про Службу розрішення суперечок щодо житлових договорів (RTDRS), яка є вашим головним інструментом для отримання справедливості, коли орендодавець не виконує свої обов'язки.
Які обов'язки мають орендодавці в Альберті?
За законом Альберти орендодавець має кілька ключових обов'язків перед вами як орендарем. Розуміння цих обов'язків допомагає вам зрозуміти, коли орендодавець їх порушує.
Утримання помещення в хорошому стані
Найголовніший обов'язок орендодавця — це утримання помещення в безпечному та добре утримуваному стані. Це означає, що помещення повинно відповідати стандартам здоров'я та безпеки, встановленим законом. Помещення повинно мати працюючу систему опалення в зимовий час, адекватне освітлення, чистоту та санітарію. Крім того, все, що входить в помещення, повинно бути в робочому стані. Це включає водопровід, електроенергію, газ та прилади, які входять в оренду.
Ключово важливо розуміти, що орендодавець несе цю відповідальність НЕ лише на момент початку оренди, а протягом ВСЬОГО часу проживання. Це означає, що якщо щось в помещенні зламається пізніше, орендодавець повинен це відремонтувати.
Проведення необхідних ремонтів
Якщо щось в помещенні потребує ремонту, орендодавець несе відповідальність за його проведення. Це включає ремонти, які необхідні для звичайного використання помещення — наприклад, якщо протікає дах, якщо не працює опалення взимку, або якщо сломалася ванна кімната. Орендодавець повинен проводити ремонти в розумний час. Для екстрених ремонтів (таких як відключення електроенергії або замерзання труб) орендодавець повинен реагувати дуже швидко. Для звичайних ремонтів орендодавець повинен розпочати роботу в розумний час — як правило, протягом кількох днів або тижня, залежно від важкості проблеми.
Надання обіцяних послуг
Якщо орендодавець обіцяв вам певні послуги, такі як прибирання спільних просторів, управління комплексу, або інші послуги, він повинен їх надавати. Якщо ці послуги були описані в договорі оренди або обіцяні перед підписанням, орендодавець зобов'язаний їх виконувати.
Забезпечення безперервного постачання комунальних послуг
Якщо орендодавець зобов'язався надавати комунальні послуги (наприклад, опалення, гарячу воду, електроенергію), він повинен забезпечити їх безперервне постачання. Орендодавець не може просто відключити вас від електроенергії або газу без вагомої причини.
Дотримання приватності
Орендодавець не може входити в ваше помещение без вашої дозволу, за винятком екстрених ситуацій (таких як пожежа або витікання). Якщо орендодавець хоче провести інспекцію або ремонт, він повинен надати вам письмове повідомлення щонайменше за 24 години.
Повернення депозиту
На завершення оренди орендодавець повинен повернути ваш депозит в повному розмірі, за винятком законних утримань за реальні збитки. За новими правилами Альберти, орендодавець повинен також виплачувати вам відсотки на депозит.
Як визнати, що орендодавець не виконує свої обов'язки?
Порушення орендодавцем своїх обов'язків можуть мати різні форми. Ось деякі спільні приклади:
Ігнорування запитів на ремонт
Це одна з найпоширеніших проблем. Ви повідомляєте орендодавцеві про проблему (наприклад, протікає дах або не працює опалення), але орендодавець не робить нічого. Дні переходять в тижні, а проблема залишається.
Недостатня чистота спільних просторів
Якщо у вас є спільні простори (коридори, входи, спільна кухня), вони повинні утримуватися в чистоті. Якщо орендодавець обіцяв прибирати ці простори, але цього не робить, це порушення його обов'язків.
Невідповідність обіцяним послугам
Орендодавець обіцяв вам доступ до спортивного залу, але залу немає. Або обіцяв, що буде управління комплексу, але іде немає. Це також порушення обов'язків.
Відключення комунальних послуг
Якщо орендодавець раптово вимкнув електроенергію, газ або воду без вагомої причини, це серйозне порушення його обов'язків.
Порушення приватності
Орендодавець входить до вас без попередження, читає ваші особисті листи, або встановлює камери в приватних місцях. Це всі порушення вашої приватності.
Неправильне утримання депозиту
На завершення оренди орендодавець затримує частини вашого депозиту за звичайний знос, замість реальних збитків, або не повертає депозит вчасно. Це також порушення.
Перший крок: Спілкування з орендодавцем
Перш ніж ви почнете офіційний процес розрішення суперечок, спробуйте спілкуватися з орендодавцем безпосередньо. Часто проблеми можна вирішити просто, без залучення третіх сторін.
Спілкуйтеся в письмовому вигляді
Скажіть орендодавцеві про проблему, але зробіть це в письмовому вигляді. Це може бути електронна пошта, смс, або навіть рукописний лист. Важливо, щоб було записано, що ви повідомили орендодавця про проблему. Дайте орендодавцеві конкретний час для вирішення проблеми — наприклад, "Прошу розв'язати цю проблему протягом трьох днів" або "Очікую від вас відповіді протягом тижня".
Опишіть проблему детально
Не просто скажіть "щось не працює". Опишіть проблему детально. Наприклад, "холодна вода не йде з правої ванни вже два дні" або "в коридорі на 3-му поверху немає освітлення протягом тижня". Чіткий опис допомагає орендодавцеві зрозуміти важкість проблеми.
Залишайте копії
Завжди залишайте копії всієї кореспонденції. Якщо ви відправили електронний лист, збережіть його. Якщо ви надіслали фізичний лист, збережіть копію. Якщо це смс, збережіть скрін. Ці копії можуть бути цінними доказами пізніше, якщо ситуація перейде до офіційного розгляду.
Робіть фотографії та відеозаписи
Якщо проблема є видимою (наприклад, протікає дах, зламана ванна, брудний коридор), сфотографуйте чи знімайте на відео. Це також дає вам докази проблеми. Кращий момент для фото — з добрим освітленням, щоб проблема була добре видна.
Журналюйте дати та часи
Ведіть журнал з датами та часами, коли ви повідомляли орендодавця про проблему, коли ви отримали відповідь (якщо отримали), і які були його слова. Це допомагає відстежувати прогрес або відсутність прогресу.
Якщо орендодавець не реагує: Офіційні процедури
Якщо орендодавець ігнорує ваші письмові запити або не вирішує проблему в розумний час, вам потрібно розпочати офіційний процес.
Подайте офіційну письмову скаргу
Спершу напишіть орендодавцеві офіційну письмову скаргу. Ця скарга повинна бути більш формальною, ніж ваші попередні повідомлення. Опишіть проблему, коли ви першою про неї сповістили, як часто ви повідомляли, як це вас дискомфортує, та запросіть специфічне вирішення. Напишіть цей лист рекомендованою поштою, якщо у вас є фізична адреса орендодавця. Зберіть квитанцію про доставку — це доказ того, що орендодавець отримав листа.
Збирайте докази
Перш ніж переходити до офіційного процесу, переконайтеся, що у вас є всі докази. Це включає:
- копії всіх листів, електронних листів, смс, які ви надіслали орендодавцеві
- копії всіх відповідей від орендодавця (якщо вони були)
- фотографії та відеозаписи проблеми
- журнал дат та часів, коли ви повідомляли про проблему
- посвідчення чи квитанції, які показують, що орендодавець отримав ваші повідомлення
Звернення до RTDRS (Residential Tenancy Dispute Resolution Service])
Якщо орендодавець все ще не вирішує проблему, найкращий наступний крок — подати заявку до Служби розрішення суперечок щодо житлових договорів (RTDRS). Це квазі-судова установа в Альберті, яка розв'язує суперечки між орендарями та орендодавцями.
Що таке RTDRS і як це працює?
RTDRS — це альтернатива суду для розрішення суперечок про житлові договори. Замість того, щоб іти до суду, що може бути дорогим та тривалим, ви можете подати заявку до RTDRS, яка розв'язує справу набагато швидше.
Хто може подати заявку?
Як орендар, ви можете подати заявку до RTDRS, якщо:
- орендодавець не виконує свої обов'язки (наприклад, не робить ремонти, не надає обіцяні послуги)
- орендодавець неправильно утримує ваш депозит
- у вас виникає будь-який інший спір щодо умов оренди
Як подати заявку до RTDRS?
Щоб подати заявку до RTDRS, ви можете:
- Відвідати веб-сайт RTDRS: www.alberta.ca/rtdrs
- Завантажити форму заявки
- Заповнити форму з деталями вашого спору
- Надіслати форму разом з усіма доказами
Адреси для надсилання:
В Едмонтоні: 44 Capital Boulevard, Main Floor, 10044 108 Street NW, Edmonton, AB T5J 5E6
В Калгарі: 180, 615 Macleod Trail SE, Calgary, AB
Ви також можете подати заявку онлайн через портал RTDRS.
Яка плата за подання заявки?
RTDRS стягує плату за подання заявки. Розмір плати залежить від суми, яку ви вимагаєте. Перевірте веб-сайт RTDRS для точних сум.
Як проходить слухання?
Після того, як ви подали заявку, RTDRS розпочинає розгляд справи. Ось як це працює:
- RTDRS надішле вашу заявку орендодавцеві та дасть йому час для відповіді
- RTDRS спробує допомогти вам та орендодавцеві прийти до мирної угоди
- Якщо миру не можна досягти, RTDRS призначить слухання
- На слуханні обидві сторони мають можливість представити свої аргументи та докази
- RTDRS видасть рішення
Слухання можуть проходити особисто, по телефону, або онлайн. Це залежить від RTDRS та складності справи.
Можливі рішення від RTDRS
Якщо RTDRS визнає, що орендодавець не виконав свої обов'язки, вони можуть наказати:
Ремонт або виконання робіт
RTDRS може наказати орендодавцеві виконати необхідні ремонти або надати обіцяні послуги. Вони також можуть встановити крайній строк, до якого ремонти повинні бути виконані. Якщо орендодавець не виконає рішення в установлений час, він може стикнутися з подальшими карами.
Зменшення оренди
Якщо орендодавець не виконував свої обов'язки протягом певного часу, RTDRS може наказати зменшити оренду за той період, коли помещение був не в надлежному стані. Наприклад, якщо система опалення не працювала два місяці взимку, RTDRS може наказати зменшити оренду за ці два місяці.
Компенсація за виконані роботи
Якщо ви самостійно виконали роботи або найняли кого-то для їх виконання (тому що орендодавець відмовлявся), RTDRS може наказати орендодавцеві відшкодувати вам витрати на ці роботи.
Відшкодування збитків
RTDRS може наказати орендодавцеві виплатити вам компенсацію за будь-який ущерб, завданий своєю бездіяльністю. Наприклад, якщо вода протекала в ваше помещение і випарилась ваші речі, орендодавець може бути змушений заплатити за їх заміну.
Розірвання договору
У серйозних випадках, коли помещение настільки небезпечне або непридатне, що неможливо жити, RTDRS може дозволити вам розірвати договір без штрафу та вийти. Це останній варіант, але він існує.
Важливі речі, які потрібно знати
Ви не можете утримувати оренту
Це важливо: у вас НЕМАЄ права утримувати оренту, навіть якщо орендодавець не виконує свої обов'язки. Якщо ви не платите оренту, орендодавець може подати скаргу на вас, і ви можете бути евакуйовані. Замість цього ви повинні продовжувати платити оренту, поки ви розв'язуєте спір через RTDRS.
Орендодавець не може мстити вам
За законом орендодавець не має права мстити вам за те, що ви подали скаргу на RTDRS або вимагали виконання його обов'язків. Якщо орендодавець спробує евакуювати вас без поважної причини після того, як ви подали скаргу, це незаконна помста. Ви можете подати додаткову скаргу за месту.
Збережіть всю кореспонденцію
Як я вже казав, збережіть копії всього. Це ваш найпотужніший інструмент на слуханні RTDRS.
Альтернатива: Повідомлення до служб здоров'я
Якщо помещение має серйозні проблеми з здоров'ям та безпекою (наприклад, цвіль, вредхідні гази, проблеми з крисами), ви також можете повідомити про це в Alberta Environmental Public Health або місцеву відділ здоров'я. Ці служби можуть провести інспекцію та наказати орендодавцеві вирішити проблеми. Однак мейте на умі, що це може спричинити евакуацію на час виконання ремонтів, і після ремонту орендодавець може мати можливість підняти оренду при поновленні договору.
Консультація з юристом або організацією захисту
Якщо ви почуваєтеся безпорадно або потребуєте більше навідповідання, ви можете звернутися до організацій, які надають безплатні або недорогі юридичні консультації для орендарів та інших спільнот. Ці організації можуть допомогти вам зрозуміти ваші права та процес розрішення суперечок.
Висновок
Якщо орендодавець не виконує свої обов'язки, у вас є права та ви маєте засоби для захисту цих прав. Не зносіть неналежні умови мовчки. Почніть зі спілкування з орендодавцем в письмовому вигляді, збирайте докази, а потім, якщо необхідно, звертайтеся до RTDRS. Хоча цей процес може здаватися складним, він розроблений для захисту орендарів від недобросовісних орендодавців. Пам'ятайте, що ви маєте право на безпечне, надлежно утримуване помещение, і закон на вашому боці.