Security deposit (застава або депозит за оренду) є обов'язковою платою, яку вносять орендарі під час підписання договору оренди житла в Едмонтоні. Це фінансовий інструмент, який захищає орендодавців від потенційних збитків, включаючи невиплачену орендну плату, пошкодження майна або непристойне залишення приміщення. Розуміння того, як працює security deposit, які права мають орендарі та як його повернути, критично важливо для українських новоприбулих та всіх орендарів в Альберті.
Що таке security deposit
Security deposit (також називаний "damage deposit") — це грошова сума, яку орендар сплачує орендодавцю на початку оренди як забезпечення виконання своїх зобов'язань. Основна мета security deposit полягає у забезпеченні гарантії для орендодавця на випадок, якщо орендар не сплатить орендну плату, пошкодить майно понад нормальний износ або залишить приміщення у грубому стані.
На відміну від традиційної страховки, security deposit — це ваші гроші, які утримуються "в довірі" (в спеціальному трастовому рахунку) та повинні бути повернені вам після завершення оренди, якщо немає законних підстав для утримання коштів. Це не є оплатою за перший місяць оренди, а є окремим платежем, призначеним виключно для захисту орендодавця.
Важливо розуміти, що security deposit не є платою за право жити в приміщенні — це гарантійний депозит, який повинен бути повернений, коли ви переїжджаєте.
Максимальна сума security deposit в Альберті
Альберта має чітко встановлені законодавчі обмеження щодо розміру security deposit для запобігання зловживанням орендодавців. За Законом про житлові відносини Альберти (Residential Tenancies Act — RTA), security deposit не може перевищувати суму першого місячного платежу оренди.
Це означає, що якщо ваша місячна орендна плата становить $1 500, максимальна сума security deposit не може перевищувати $1 500. Закон чітко заборонює орендодавцям вимагати більш високу суму, незалежно від цінності майна чи його розташування.
Важливо зазначити, що якщо ваша орендна плата збільшується під час оренди, security deposit залишається незмінним за розміром, встановленим на початку оренди. Закон забороняє орендодавцям підвищувати security deposit разом з підвищенням оренди.
Додаткові комісії за домашніх тварин, адміністративні комісії або будь-які інші збори не можуть бути включені до security deposit. Вони повинні розглядатися окремо як неповоротні комісії, якщо вони чітко визначені в договорі оренди.
Де зберігається security deposit
Альбертійське законодавство встановлює суворі вимоги щодо того, як орендодавці повинні зберігати security deposit, щоб захистити гроші орендарів. За законом, орендодавець ПОВИНЕН депонувати security deposit на спеціальний депозитний рахунок з дохідом (interest-bearing trust account) у банку, кредитній спілці або іншій фінансовій установі в Альберті протягом двох банківських днів після отримання платежу від орендаря.
Цей трастовий рахунок значно відрізняється від особистого банківського рахунку орендодавця. Гроші зберігаються окремо, і орендодавець не може використовувати їх для власних цілей. На відміну від деяких інших провінцій, де орендодавці можуть зберігати депозити у своїх персональних рахунках, Альберта вимагає цю окремішність для захисту прав орендарів.
Якщо орендодавець не дотримується цієї вимоги та зберігає security deposit на особистому рахунку, це порушення закону, і орендарі можуть подати скаргу.
Виплата відсотків на security deposit
Орендодавці в Альберті повинні виплачувати своїм орендарям відсотки на security deposit щорічно або в кінці оренди, залежно від того, яке з цього довше. Відсоткова ставка встановлюється постановою уряду Альберти та змінюється щорічно на основі ставок, доступних у фінансових установах.
Починаючи з 1 січня 2024 року, мінімальна ставка відсотків на security deposit становить 1,6% на рік. На 2025 рік ставка залишилась на рівні 1,6%. Для попередніх років ставка була значно нижчою — з 2009 по 2023 роки вона становила 0%.
Обчислення розраховується як відсоток від суми оригінального security deposit, помноженої на кількість днів, протягом яких ви були орендарем, поділеної на 365 днів у році. Уряд Альберти надає онлайн-калькулятор для допомоги у розрахунку належних відсотків, якщо ви хочете перевірити розрахунки орендодавця.
Якщо обидва боки письмово погодяться, відсотки можуть накопичуватися щорічно замість того, щоб виплачуватися щороку. Орендодавці також можуть добровільно вибрати вищу ставку в договорі оренди, але тоді вони повинні дотримуватися цієї вищої ставки.
Коли повинен повертатися security deposit
Коли ви припиняєте оренду та віддаєте ключі орендодавцю, закон встановлює чіткі строки для повернення вашого security deposit. Орендодавець має лише 10 днів від дня, коли ви звільнили приміщення, щоб або повернути deposit з відсотками, або надати вам письмову довідку про рахунок (statement of account).
Важливо розуміти, що "10 днів" означає, що орендодавець має розпочати процес протягом 10 днів — це не означає, що ви повинні отримати чек протягом 10 днів, а означає, що орендодавець повинен вислати його (відправити поштою або доставити) протягом цього часу.
Якщо орендодавець стверджує, що витрати на ремонт, прибирання або інші витрати ще не завершені, він може надати вам розраховану оцінку (estimate) на день видачі ключів, а потім надати остаточну довідку про рахунок з фактичними витратами протягом 30 днів від дня завершення оренди.
Якщо ви не отримали security deposit і довідку про рахунок протягом розумного часу після 10-денного крайнього терміну, ви повинні негайно писати до орендодавця (збереженням копії) з вимогою повернути ваші гроші.
Поняття "нормального износу" (normal wear and tear)
Критичне для розуміння того, на що орендодавець може утримати гроші, є поняття "нормального износу". За Законом про житлові відносини Альберти, нормальний износ визначається як "погіршення стану, яке виникає з часом при використанні приміщення, навіть коли приміщення отримує розумний догляд та обслуговування".
Орендодавці НЕ МОЖУТЬ утримувати security deposit для покриття витрат на нормальний износ. Це означає, що вони не можуть вимагати від вас платити за природне старіння майна, яке виникає внаслідок звичайного використання.
Приклади нормального износу, за які орендарів НЕ МОЖНА притягати до відповідальності, включають:
- Дрібні дірки від невеликих цвяхів (розміром з копійку або менше) для навішування картин
- Вицвілий фарбу на стінах
- Вицвілу герметик навколо ванни
- Мікроскопічні тріщини в плитці підлоги
- Помітний користувацький вигляд килима, навіть з деякими легкими потертостями
- Легка іржавіння на сантехніці або світільниках
- Легкі подряпини на дверях
На противагу цьому, орендодавці МОЖУТЬ утримувати гроші для покриття витрат на пошкодження, яке перевищує нормальний износ:
- Великі дірки від цвяхів, крюків для полиць, анкерів для плоских екранів
- Пошкодження фарби, яке потребує перефарбування (розпилювання, петрі, вмираючі плями)
- Розбиті вікна або двері
- Серйозні подряпини, вм'ятини або пробої на стінах
- Великі розривання в килимі або лінолеумі
- Пошкодження, викликані домашніми тваринами, включаючи великі подряпини від кігтів
- Брудні, необчищені приміщення, які потребують професійного чищення
- Розіб'яні предмети побуту в приміщенні
Важливо зазначити, що протривалість перебування в приміщенні впливає на те, скільки износу розглядається як "нормальне". Якщо ви жили в приміщенні 5 років, більше износу буде вважатися звичайним, ніж якщо ви жили там 6 місяців.
Коли можуть бути утримані гроші
Орендодавці можуть законно утримати частину або всю суму security deposit лише у певних визначених законом випадках.
Допустимі причини для утримання security deposit включають:
- Невиплачена орендна плата: Якщо ви залишилися боржники перед орендодавцем
- Пошкодження майна понад нормальний износ: Якщо ви пошкодили приміщення способом, який перевищує те, що вважається звичайним користуванням
- Невідповідне прибирання: Якщо приміщення залишилося дуже брудним, потребуючи професійного чищення
- Невернені ключі: Якщо ви не повернули всі ключі від приміщення
- Неоплачені комунальні послуги або інші затвердженого договором збори: Якщо ви заборгували за комунальні послуги, які ви повинні були оплачувати, або інші узгоджені видатки
На всіх інших підставах орендодавець не може законно утримувати security deposit.
Важливо зазначити, що орендодавець повинен надати детальний, розпорядкований перелік будь-яких утримань, а не просто загальне твердження. Вони повинні надати документацію, включаючи рахунки, квитанції та кошториси робіт, щоб підтвердити справедливість утримань.
Вимога про детальну довідку про рахунок
Коли орендодавець утримує гроші із security deposit, він повинен надати вам детальну, розпорядковану довідку про рахунок (itemized statement of account), яка показує кожну утримувальну позицію.
Ця довідка повинна включати:
- Оригінальну суму security deposit
- Розраховані відсотки на deposit
- Причину кожного утримання та суму
- Остаточну суму, яка повинна бути повернена вам
Орендодавці НЕ МОЖУТЬ надавати розпливчаві твердження, такі як "витрати на ремонт" без деталей. Вони повинні вказати, якщо збирається просити кошти за чищення, вони повинні надати кошторис або рахунок професійної клінінгової компанії.
Якщо орендодавець стверджує, що витрати ще не завершені, вони можуть надати розраховану довідку про рахунок у 10-денний термін, а потім надати остаточну довідку з фактичними витратами протягом 30 днів.
Якщо вас виконували утримання, запросіть квитанції, рахунки та специфічні пояснення за всіма позиціями. Вам також було б корисно попросити фотографії пошкоджень, які орендодавець стверджує, якщо це можливо.
Роль інспекцій при переїзді
Щоб орендодавець мав право утримувати гроші за пошкодження, вони повинні провести певні визначені законом інспекції і документувати стан приміщення. Закон вимагає дві обов'язкові письмові інспекції: одна при заселенні (move-in inspection) та одна при виїзді (move-out inspection).
Move-in inspection повинна бути проведена протягом одного тижня до або після вашого заселення. Під час цієї інспекції орендодавець документує стан приміщення, включаючи стан стін, підлог, приладів, вікон та всіх інших елементів. Ви маєте право бути присутнім під час цієї інспекції, і це ДУЖЕ рекомендується.
Орендодавець повинен надати вам копію звіту про move-in inspection негайно після його завершення. КРИТИЧНЕ: якщо ви не отримаєте копію звіту про move-in inspection, орендодавець потім не зможе законно утримувати гроші за пошкодження під час вашої оренди, оскільки вони не можуть довести, що пошкодження сталося після вашого заселення.
Move-out inspection повинна бути проведена протягом одного тижня після вашого виїзду. Ви також маєте право бути присутнім під час цієї інспекції, і це є критичним, оскільки вони порівнюватимуть стан зараз із звітом про move-in inspection, щоб визначити, які пошкодження виникли під час вашої оренди.
Якщо орендодавець не проводить ці інспекції або не надає вам копій звітів, вони повинні повернути ВСІ security deposit, навіть якщо було пошкодження.
Що робити, якщо ви не погоджуєтесь з утримання
Якщо вашому landlord утримав гроші із security deposit, з якими ви не згодні, ви маєте права та можете оскаржити утримання.
По-перше, спробуйте розв'язати проблему прямо з орендодавцем. Напишіть їм лист (збереженням копії) з вашою позицією, пояснивши, чому ви вважаєте, що утримання є несправедливим, посилаючись на конкретні звіти про інспекції та положення договору оренди.
Якщо орендодавець не повернув ваш deposit у встановлений час або якщо ви не можете розв'язати спір прямо, ви можете подати клопотання до RTDRS (Residential Tenancy Dispute Resolution Service). RTDRS є спеціалізованою службою, яка розв'язує дипути про утримання security deposit без необхідності найму адвоката.
Щоб подати клопотання до RTDRS, ви заповнюєте форму Tenant's Application та подаєте її з підтримуючими доказами, включаючи копії договору оренди, звітів про інспекції, листів, які ви надіслали орендодавцю, та будь-яких інших релевантних документів.
Плата за подання клопотання до RTDRS становить $75, але якщо ви не можете собі це дозволити, ви можете подати клопотання про відмову від комісії, надавши три місяці доказу доходу (платіжні чеки або банківські виписки).
Якщо орендодавець зовсім не повернув ваш security deposit і не надав ніякої довідки про рахунок, ви також можете подати скаргу на орендодавця в Service Alberta Contact Centre за номером 1-877-427-4088, оскільки це порушення Закону про житлові відносини.
Перевірка списку перед виїздом
Щоб максимізувати шанси повернення всього security deposit, дотримуйтеся цього списку при підготовці до виїзду:
Мінімум за 2-4 тижні до виїзду:
- Повідомте орендодавця письмово про вашу дату виїзду та намір припинити оренду
- Позначте отримання цього повідомлення від орендодавця
- Почніть планування прибирання та ремонту
За один тиждень до виїзду:
- Проведіть генеральне прибирання всіх кімнат, включаючи холодильник, духовку, ванну та туалет
- Відремонтуйте будь-які явні пошкодження, що вам підходять за розміром або найміть професійну допомогу
- Зніміть лічильники комунальних послуг та задокументуйте показання (фотографіями)
- Впорядкуйте електроніку, приладдя та все, що залишиться позаду
День виїзду:
- Остаточно почистіть приміщення
- Переконайтеся, що всі ключі повернені орендодавцю
- Запросіть орендодавця провести move-out inspection або запропонуйте конкретні дати
- Якщо можливо, бути присутнім під час inspection
- Отримайте копію звіту про move-out inspection від орендодавця
- Надайте орендодавцю вашу адресу для кореспонденції
Після виїзду:
- Задокументуйте прибирання (лічильники, фотографії, рахунки за чищення)
- Почекайте на звіт про рахунок від орендодавця
- Якщо ви не отримаєте звіт у розумний час (15-20 днів), напишіть орендодавцю
Забезпечення, що все задокументовано, дасть вам перевагу при розв'язанні потенційних спорів щодо security deposit.
Висновок
Security deposit є важливою частиною процесу оренди в Альберті, але це ваші гроші, а не гроші орендодавця. Знаючи ваші права, розуміючи різницю між нормальним износом та пошкодженням, як підготуватися до виїзду та як оскаржити несправедливі утримання, ви можете захистити свої фінансові інтереси. Якщо орендодавець не дотримується законів щодо security deposit, у вас є засоби захисту через RTDRS та суди.